Jak zmienić sposób użytkowania lokalu użytkowego na mieszkaniowy

Jak zmienić sposób użytkowania lokalu użytkowego na mieszkaniowy

Poniżej przedstawiam Państwu etapy przekształcenia lokalu użytkowego na lokal mieszkaniowy. Jako przykład posłużył mi proces, którego byłam koordynatorem w 2021 r. Jeden z lokali będących w ofercie sprzedaży w naszym biurze - Traczyk Nieruchomości miał status lokalu użytkowego, mimo jego fizycznego dostosowania do celów mieszkaniowych.

Korzyści ze zmiany sposobu użytkowania

Uznaliśmy, iż zmiana sposobu użytkowania ułatwi jego sprzedaż i w dalszej perspektywie wynajmowanie oraz zapewni możliwość meldunku i  znaczące oszczędności w kosztach eksploatacyjnych ( po przekształceniu zmienia się m.in.  taryfa na prąd z C11 na G11 i podatek od nieruchomości dla gruntu i budynków z kwot odpowiednio  0,99 gr i 24,84 zł / m2 na 0,52 gr i 0,85 gr / m2)[1]

Omawiany lokal o powierzchni 38 m2 położony był we wrocławskiej  kamienicy z lat 1920-1930  zlokalizowanej w okolicach pl. Kromera. Budynek ujęty był jednostkowo w gminnej i wojewódzkiej ewidencji zabytków Dolnośląskiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków we Wrocławiu. Lokal usytułowany na 1 kondygnacji (niski parter), posiadający wysokość pomieszczeń 2,45 m, zbyt wąskie drzwi do łazienki – 60 cm i powierzchnię okien w stosunku do powierzchni podłogi na pograniczu normy, która wynosi 1:8 oraz poziom posadzki pomieszczeń 45 cm poniżej poziomu terenu przy budynku.

Cały proces rozpoczęty został od nawiązania współpracy z Architektem i następnie z Rzeczoznawcą Budowlanym. Po pierwszym spotkaniu, oględzinach, inwentaryzacji  i pomiarach lokalu określony został zakres prac, niezbędne wnioski, zgody  i zaświadczenia. W naszym przypadku zmuszeniu byliśmy w pierwszej kolejności wnioskować o odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych do Sanepid’u, ponieważ w omawianym lokalu występowały liczne niezgodności z obowiązującymi normami. Otrzymanie zielonego światła w tym urzędzie warunkowało nasze dalsze działania. Dokumentację przygotował współpracujący z nami rzeczoznawca. Pozytywną decyzje z Sanepid otrzymaliśmy po około 14 dniach od złożenia ekspertyzy technicznej.  

Następnie przystąpiliśmy do przygotowywania zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania do Urzędu Miasta / Wydział Architektury. Za tą dokumentację odpowiedzialny był współpracujący z nami Architekt. Skompletowanie załączników zajęło nam klika tygodni, potrzebne były oprócz samego wniosku,  opisu technicznego i rysunków / rzutów także załączniki, takie jak: zgoda od Zarządcy, dodatkowe zaświadczenia z UM, oświadczenie właściciela. Po upływie 30 dni od złożenia dokumentacji Urząd wezwał nas do uzupełnienia braków, poprzez dołączenie opisu dotyczącego warunków ochrony przeciwpożarowej, a w szczególności dokładny opis sposobu ewakuacji oraz przedłożenie stosownego projektu uzgodnionego z rzeczoznawcą ppoż. Taka dokumentacja wymagana jest jedynie w przypadku budynków o 5 i więcej  kondygnacjach. W naszym przypadku, Urząd zakwalifikował piwnicę jako niezależną kondygnację, w związku z jej niewielkim zagłębieniem (45 cm)

Po uzupełnieniu braków otrzymaliśmy zaświadczenie stwierdzające brak podstaw do wniesienia sprzeciwu, o którym mowa w art. 71 ust. 4 ustawy Prawo Budowlane. Czekaliśmy na nie około 14 dni. Po uzyskaniu tego dokumentu złożono wniosek do Tauron o zmianę taryfy rozliczeniowej oraz wniosek o korektę decyzji podatku od nieruchomości.

Kolejnym krokiem było złożenie przez właściciela wniosku do Wydziału Architektury o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego (potrzebne były dwa załączniki: Zgoda Zarządcy i rzut z oznaczeniem granic lokalu i pomieszczeń przynależnych). Mając ten dokument w Wydziale Geodezji zawnioskowano o zmianę wpisu w kartotece lokali oraz następnie o wydanie wypisu z kartoteki lokali.

Wszystkie ww. opisane działania i dokumenty posłużyły nam do wpisu w Księdze Wieczystej zmiany sposobu użytkowania na mieszkaniowy.   W naszym przypadku zrobione zostało  to za pośrednictwem notariusza przy okazji podpisywania umowy przeniesienia własności lokalu. Można to oczywiście zrobić samodzielnie składając do Ksiąg Wieczystych odpowiedni wniosek, tj. KW-WPIS. Na dokonanie wpisu we Wrocławiu czekamy obecnie około 8 miesięcy.

Ile trwa zmiana sposobu użytkowania i jaki jest koszt całej procedury

Chcąc podjąć się takiej zmiany należy przede wszystkim pomyśleć o nawiązaniu współpracy z odpowiednimi specjalistami, mającymi doświadczenie w podobnych sprawach i „przetarte szlaki” w Urzędach. Trzeba się też liczyć z wieloetapowością procesu, co wiąże się z długim czasem oczekiwania na poszczególne dokumenty, zaświadczenia, a także ryzykiem wystąpienia innych nieprzewidzianych okoliczności i potrzeby uzyskania dodatkowych dokumentów, w zależności od specyfiki lokalu i budynku. W naszym przypadku przekształcenie zajęło nam 7 miesięcy, a łączny koszt całej operacji wyniósł ok. 4 700,00 zł  (honoraria 3 specjalistów, koszty sądowe, koszty pełnomocnictw, opłaty skarbowe za wydane zaświadczenia)

Jakie dokumenty potrzebne są do zmiany sposobu użytkowania  

• Ekspertyza techniczna (wykonuje: rzeczoznawca budowlany)
• Wniosek o odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych (składamy przy pomocy rzeczoznawcy budowlanego  do SANEPID’u w związku z występowaniem niezgodności z ww. przepisami)
• Zgoda Zarządcy budynku na zmianę sposobu użytkowania lokalu.
• Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością (wypełnia właściciel)
• Zaświadczenie z Urzędu Miasta nt. występowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu.
• Zaświadczenie z Urzędu Miasta dotyczące statusu ochrony konserwatorskiej budynku;
• Opis techniczny budynku mieszkalnego i lokalu wraz z mapkami, rzutami
• Wniosek wraz z załącznikami = Zgłoszenie PB-18 zmiany sposobu użytkowania (składamy  do Urzędu Miasta /Wydział Architektury przy współpracy z Architektem)
• Projekt zabezpieczenia przeciwpożarowego i opis sposobu ewakuacji opieczętowany i uzgodniony z rzeczoznawcą od zabezpieczeń ppoż.
• Po otrzymaniu pozytywnej decyzji z Urzędu Miasta składamy  wnioski do Wydziału Geodezji i Architektury. Pierwszy o zmianę w kartotece lokali, drugi o wypis z kartoteki lokali (już po zmianie) oraz trzeci: zaświadczenie o samodzielności lokalu mieszkalnego. Ten drugi dokument będzie pokazywał, że zmiany zostały wprowadzone (zmiana z lokalu niemieszkalnego na mieszkalny).
• Wniosek do Tauron o zmianę taryfy oraz o Urzędu Miasta wydział Podatków i Opłat o korektę decyzji o podatku od nieruchomości.
• Wniosek do Sądu Wieczystoksięgowego na odpowiednim formularzu KW-WPIS + KW-ZAD o zmianę wpisu w księdze wieczystej.

Reasumując, po przekształceniu lokalu użytkowego w mieszkaniowy możemy liczyć, oprócz innych ww. korzyści,  na spore oszczędności finansowe. W przypadku naszego mieszkania o powierzchni 38 m2 roczny podatek od nieruchomości zmniejszył się o kwotę 266 zł, a miesięczne rachunki za prąd o około 230 zł. Co daje łączną kwotę 3 026,00 zł rocznie.

________________________________________________________________